maandag 11 februari 2013

De ineenstorting van de huizenmarkt was te voorspellen. I

In 2000 schreven twee economen een stukje voor het Nederlandse economenblad  ESB waarin ze beweerden dat als je de ‘financiële benadering’ gebruikte het helder was dat de pensioenfondsen vermogensoverschotten hadden. Zij schatten die op ongeveer 80 miljard euro. Veel economen dachten toen dat de bomen definitief de hemel in zouden groeien. Ik hoorde daar niet bij. Misschien daarom vroeg de redactie van ESB mij om te reageren op die twee economen. Dat deed ik graag, want domheid is makkelijk te bestrijden. Ik beweerde dat de heren zich rijk rekenden door de trends van de afgelopen jaren door te trekken, terwijl een trendbreuk op de financiële markten niet onwaarschijnlijk is. Beter dan toen kan ik het nu eigenlijk niet zeggen. Ik schreef: “Kijk bijvoorbeeld eens naar huizen en aandelen, activa waar de pensioenfondsen flink in hebben belegd de afgelopen decennia. De rendementen daarop zijn in de afgelopen tien jaar torenhoog geweest. Huizenprijzen en aandelenkoersen kunnen uiteraard gebaseerd zijn op de 'echte' waarde van huizen of bedrijven, maar kunnen ook berusten op ongegronde verwachtingen. Als prijzen stijgen en iedereen verwacht dat dat wel door zal gaan, blijven de prijzen stijgen. Totdat de 'zeepbel' echter zo groot is dat die knapt. Bij huizen is dat direct evident. Hoewel in ons land de grond schaars is, en de welvaartsstijging leidt tot een vraag naar grotere en mooiere huizen, is een deel van de spanning op de huizenmarkt te verklaren door demografie. Als de geboortengolf met pensioen begint te gaan, zal een groot deel daarvan hun (grote) huis willen verlaten en dat willen verruilen voor een kleiner optrekje of direct maar voor een plaatsje in een verzorgingsflat. Omdat de cohorten die na de geboortengolf komen kleiner zijn is leegstand van de verlaten huizen niet denkbeeldig. Gevolg: de huizenmarkt stort in. Weg zeepbel.” Veel Nederlandse economen dachten hier niet aan in de booming days van 2000, maar toch was ik zeker niet de eerste die zo iets beweerde. Des te vreemder dat zes jaar later de leiding van de SNS-bank meeging in de psychose van de huizenmarkt.

Geen opmerkingen:

Een reactie posten